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Contrato de arras: la señal clave al comprar vivienda
IEF (Instituto de Estudios Financiera)|
10 de noviembre 2026
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Tiempo de Lectura:
5 minutos
Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más grandes de la vida. Entre hipotecas, papeleo y visitas a notaría, hay un documento que marca el compromiso real entre comprador y vendedor: el contrato de arras.
Sirve como garantía de que la operación va en serio y da seguridad a ambas partes antes de firmar la compraventa definitiva. Aquí te contamos qué es, qué tipos existen y qué debes revisar antes de firmarlo.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo privado en el que el comprador y el vendedor se comprometen a cerrar la compraventa en una fecha futura.
El comprador entrega una cantidad de dinero como señal, y el vendedor se compromete a reservar la vivienda y no venderla a otra persona.
Se firma antes del contrato de compraventa y actúa como prueba del compromiso.
Tipos de arras
Arras confirmatorias Funcionan como un anticipo del precio. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir que se cumpla el contrato o reclamar daños, pero no hay penalización automática.
Arras penitenciales (las más habituales) Están reguladas en el Código Civil y permiten retirarse del contrato con penalización: Si se retira el comprador → pierde la señal. Si se retira el vendedor → debe devolver el doble de lo recibido.
Consejo: asegúrate de que en el contrato conste claramente que son “penitenciales”, para evitar dudas legales.
Arras penales Actúan como una cláusula penal. Si alguien incumple, además de perder la señal, la otra parte puede pedir el cumplimiento forzoso o una indemnización extra.
¿Es obligatorio firmar arras?
No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. Sin arras, cualquiera podría retirarse sin consecuencias, lo que genera más incertidumbre.
Cláusulas comunes en un contrato de arras
Aunque cada caso es distinto, lo habitual es que incluya:
Datos completos de comprador y vendedor.
Descripción de la vivienda.
Precio total de la compraventa.
Cantidad entregada como señal.
Plazo para firmar la compraventa.
Tipo de arras acordado.
Reparto de gastos notariales o registrales.
Consecuencias del incumplimiento.
¿Cuánto dura un contrato de arras?
Lo acuerdan las partes, pero lo más común es entre 30 y 90 días.
Ese tiempo suele servir al comprador para tramitar la hipoteca o reunir la documentación necesaria.
Consejo: si dependes de una hipoteca, añade una cláusula que lo deje sujeto a la concesión de financiación.
Diferencia entre contrato de arras y compraventa
Contrato de arras → no transfiere la propiedad. Es solo un compromiso con garantía económica.
Contrato de compraventa → es el acuerdo definitivo. Con su firma ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad, pasas a ser la persona propietaria.
¿Qué pasa si alguien incumple?
Depende del tipo de arras:
Penitenciales → comprador pierde la señal o vendedor la devuelve duplicada.
Penales → además de perder la señal, puede reclamarse el cumplimiento forzoso o una indemnización.
Confirmatorias → se puede reclamar judicialmente el cumplimiento o indemnización por daños.
Recomendaciones antes de firmar
Antes de dar el paso:
Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad.
Comprueba que la vivienda está libre de cargas o inquilinos.
Revisa recibos de IBI, comunidad y suministros.
Solicita la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
Busca asesoramiento legal especializado (profesional legal o inmobiliario).
Consejo: no firmes nada sin haber revisado antes toda la documentación.
Documentos que suelen acompañar las arras
DNI o NIE de comprador y vendedor.
Nota simple registral.
Últimos recibos de IBI y comunidad.
Certificado de eficiencia energética.
Cédula de habitabilidad (según comunidad autónoma).
El contrato de arras es la señal que da seriedad a la compra de una vivienda. Te protege como comprador y como vendedor, y evita que alguien se eche atrás sin consecuencias.
Antes de firmar, revisa bien las cláusulas, comprueba la documentación y asegúrate de que todo está en orden.
En el blog deimagin encontrarás más consejos para dar pasos seguros en tus decisiones financieras más importantes.
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